签订房屋买卖合同后无法办理按揭贷款， 是否必然解除合同？

甲、乙系夫妻关系，丙、丁系夫妻关系。2018年1月31日，乙与丙及天地中介公司签订了《房屋买卖合同》，约定甲、乙向丙、丁出售其所有的房屋一套，房价63万。买方即丙、丁以按揭贷款付款，具体为：首付11万元，贷款52万元在银行发放贷款之日由银行向卖方直接支付。2018年2月5日甲、丙及天地中介公司签订了《证明》，再次约定丙、丁购买甲、乙诉争房屋，并约定“买卖双方于2018年4月底办完房屋买卖所有手续”、“此房买方已入住”等内容，证明签订后丙交付甲、乙购房款首付11万元，甲、乙于当日向丙、丁交付诉争房屋，丙、丁收房简单装修后入住。之后甲、乙将诉争房屋的房屋所有权证交于天地中介公司，由中介公司负责为买卖双方办理房屋过户手续。在中介方为买卖双方办理房屋过户手续过程中，被政府有关部门告知，诉争房屋，因土地性质不明，需开发商补交相应税金，否则不能办理过户手续。中介方将该信息告知买卖双方，丙、丁因房屋不能过户，故不能办理按揭贷款，未向甲、乙交付剩余52万元购房款。于是，甲、乙起诉至法院，要求解除合同，并要求丙、丁搬离诉争房屋。

一审法院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，买卖双方签订《房屋买卖合同》，在甲、乙向丙、丁交付房屋，丙、丁支付甲、乙部分购房款后，因诉争房屋开发商与政府有关部门的协调问题，致使诉争房屋不能办理过户登记手续。甲、乙已取得诉争房屋的所有权证，有理由信赖拥有诉争房屋的所有权，对不能办理产权过户手续无过错，丙、丁对此亦无过错。诉争房屋无法办理过户登记手续，丙、丁无法取得诉争房屋所有权，甲、乙出卖房屋后亦无法取得相应对价，那么买卖双方签订的《房屋买卖合同》最终目的无法实现，甲、乙请求解除合同符合法律规定。故判决解除房屋买卖合同，并限丙、丁于判决生效后十日内搬离诉争房屋。

丙、丁不服一审判决提出上诉。二审法院经审理认为，按照合同约定，房屋尾款通过贷款支付，则需在贷款审批后先行过户再支付贷款。本案各方均认可案涉房屋目前客观上无法办理过户，在此情形下，现有证据并不能证明买卖双方同意办不了过户即解除合同。一审判决认为无法过户系不可抗力，导致买卖双方无法达成合同目的故解除合同，但丙和丁均表示愿意在对方以作公证等方式提供保证的前提下给付尾款，且无证据证明目前无法过户的问题在未来的合理期间内不能得到解决，在丙、丁并不存在违约情形的情况下，应认定买卖双方合同尚不具备解除条件，进而驳回了甲、乙的诉讼请求。

一审判决有两个问题，第一，政府有关部门告知诉争房屋不能过户是否属于不可抗力？第二，双方签订的房屋买卖合同是否“最终目的无法实现”？

关于不可抗力问题，《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。（此案当时适用《民法总则》，《民法总典》对此规定没有更改）而本案中暂时不能办理过户手续是否属于“不能预见、不能避免且不能克服”的客观情形呢？实际上一审法院也已经查明，“在中介方为买卖双方办理房屋过户手续过程中，被政府有关部门告知，诉争房屋，因土地性质不明，需开发商补交相应税金，否则不能办理过户手续”，说到底是开发商欠缴税金，如果缴纳了相应税金，就不存在不能办理过户手续的问题，也就不存在“不能避免且不能克服”的情形。其实，这也回答了第二个问题，即是不是双方签订的房屋买卖合同“最终目的无法实现”，只要开发商缴纳税金条件成就，这一目的是能够实现的。

该案诉讼过程中，还有其他几个实际问题。一是，丙和丁夫妻是卖掉之前居住的小房子，向甲和乙夫妻交纳的首付款，以更换一处大房子；二是，丙和丁入住诉争的大房子后，恰遇市政府大量的部门机关搬到该区域办公，导致周围房价大涨，甲和乙也明确表示要求涨房价，但没有谈妥；三是，至二审期间，丙和丁已经装修入住诉争房屋达一年以上。

通过该案的改判，可以看到，签订房屋买卖合同后无法办理贷款交付尾款，并不必然导致合同的解除，而是怎样解决尾款的交付问题。房屋买卖中，卖方的权利义务是取得房款交付房屋，买方的权利义务是取得房屋支付价款。虽然本案中，买方暂时无法按照约定通过贷款的方式支付尾款，但是，在诉讼过程中多次表明可以通过其他方式支付，但要求支付尾款后，卖方保证在能够办理过户之前，不将房屋再出售给他人，这种要求应当是合理的。二审法院通过改判的方式，保持了交易的稳定，对于类似的市场交易行为具有正面示范和引导意义。