名为买卖实为借贷案件应该如何处理

2010年，甲因房地产开发向乙借款，甲是房地产开发公司的法定代表人，乙是小额贷款公司的经营者，借款金额600万元，乙要求甲提供抵押，甲就以位于呼和浩特市鼓楼立交桥南侧自己所有的独立的三层楼1200平方米房屋作为抵押，当时价值在3600万元以上。

此家小额贷款公司的做法不是去办理抵押登记，而是要求借贷者签订房屋买卖合同，价款就是所借的金额。等还完款以后，再将买卖合同销毁。由于多次在此家小贷公司借款，甲就与乙签订了《房屋买卖合同》。

2012年由于甲的资金链断裂，无力偿还乙的借款。乙向呼和浩特中级人民法院起诉，要求甲立即办理产权过户并交付房屋。

此案，从表面来看是一个房屋买卖合同纠纷，但是签定《房屋地产买卖合同》时，该位置的商品房价格基本上在5000元左右，而交易的标的是商铺，同地段维多利在售商铺价格在5万元以上，而本案交易的标的物为独栋的商业房，价格应比维多利商铺的价格还高。所以，由此可以断定，双方签订的《房屋买卖合同》并非双方真实意见表示。人民法院审理该案应当认定此案的性质与房屋买的性质不同，要求原告按借贷关系起诉。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理做出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

一审结果：

呼和浩特市中级法院认为，双方当事人都是完全民事行为能力的人，且《房屋买卖合同》是双方本人签字，如果甲没有依法在一年内对《房屋买卖合同》行使撤销权，就是认可该合同的法律效力。基于此，呼和浩特市中级人民法院支持了乙的诉讼请求。判决甲立即交付房屋，配合办理产权过户。

二审结果：

 一审宣判后，原告不服，提起上诉。

二审法院经过审理，认为《商品房买卖合同》交易的标的物明显与市场价格差距巨大，支持了甲的代理人本案属于借贷关系、而不是买卖关系的观点。内蒙古高级人民法院认为，该案事实不清，适用法律错误，将该案发回重案。

发回重审结果：

发回重审的过程中，呼和浩特市中级人民法院重新重建了合议庭，合议庭结合本案的事实与法律规定，认为本案属于民间借贷法律关系，依法行使释明权，询问原告是否按民间借贷变更诉讼请求，原告当庭表示拒绝。

法院判决认为，本案属于民间借贷的法律关系，驳回了原告的诉讼请求。

原告不服，向内蒙古高级人民法院提起上诉，二审驳回上诉维持原判决。

一、名为买卖、实为借贷案件如何处理

在本案中，交易的标的物与市场价格差距巨大，是二审法院发回重审和发回后一审支持甲的重要原因，如果差额不是特别大，很有可能就会被法院支持。

该案告诉我们，在借贷的过程中，我们一定要留下足够的证据，能够证明自己的法律行为到底是一个什么法律行为，这样才能保护我们的合法权益。

  二、当事人主张的法律关系性质与法院认定的不一致时，法院应当如何处理

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实做出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”即当事人主张的法律关系性质与人民法院认定的不一致时，应当告知当事人可以变更诉讼请求。在当事人主张的法律关系与法院认定的不一致时，法院应当积极释明，否则就导致法律程序的错误。

在本案中，发回重审法官依法行使了释明权，原告拒不变更诉讼请求，就会被驳回起诉。

此案结束后，原告又以借贷关系重新提起诉讼，主张返还借款，并按年息24%支付利息。由于双方没有借贷合同，最终人民法院判决甲返还借款，并支付同期贷款利息。

一个本来是借贷关系的案件，乙不顾事实与法律规定，提起买卖关系的诉讼，到最后恢复借贷的本来面目，双方的诉讼一直坚持了四年的时间。这个案件告诉我们，在签订合同时一定要慎重，如果合同的性质与实际的事实不相符时，最该做的就是不签订这样的合同，这明显就是对方在给你挖坑。实在没有办法这样的合同还要签订的时候，一定要保留好相关的证据，以证明该案的真实法律关系。(作者：郝凤军律师）